新企画 第二弾 !

2016年4月24日


またまた久々の更新です。鈴木です。

 

新企画 第二弾 のご紹介です。

KKF DESIGN こと 空間建築ファクトリー鈴木による リノベーションプロデュース物件。

 

前回はインテリアコーディネート付き物件、今回はリノベーションです。

KKF DESIGNが間取りや大枠デザイン・既存設備を利用するか一新するか等の判断をさせて頂きました。

デザイナーズ賃貸専門の不動産業者としてデザインの視点とコストの視点の両面からプロデュースを行いました。

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このブログをよく読んで頂いている方はなんとなく分かるかもしれないけれど、

僕は、いわゆる建築家の作品的なものを盲目的に賞賛していません。

無名の建築あるいは部屋でも賞賛していることもあります。

 

賞賛の基準は曖昧なんですが、

「気持ち良さそうか」「かっこいいか・かわいいか・美しいか」「借り手がつきそうか」

この3点が判断基準になっていると思います。

 

今回のリノベも、その基準で計画をしました。

 

オーナー様にとってもWIN、デザイン志向の入居者様にとってもWIN。

私の大好きなWIN-WINの関係。

 

ウィーン、ウィーン、ガシャン。

https://suzukih.kkf.co.jp/wp-content/uploads/WS000051.jpg

空間建築ファクロボくん、3度目の登場です。

 

 

 

あとは、「デザインの汽水域」みたいなことを考えたかもしれません。

汽水域とは淡水と海水が混じりあう水域のこと。

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デザインとコスト、新と旧、使い勝手と見た目、その絶妙に混じりあう域を意識する。

 

なんかそんな感じです。わかりますか?わかりませんか?私には分かります。

「うるせー早く写真を見せろ」と聞こえてきそうなのでそろそろ見せます。

 

そしたらまずビフォーの写真を。

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はい、こんな感じ。かなり年季の入った感じ。

ふむふむふむ、むふふ。いける!ピコーン!と。

 

ちなみに、

オーナー様が他のデザイナーさんに見積もりを依頼したら

850万円近くなってしまったそうな。

 

その見積もりと提案書を見させて頂いた印象だと

「余計なことやりすぎ」「コスパ悪い」「建物の古さと室内のギャップが気持ち悪そう」「かといって”スペシャルな”印象も無い」

つまり、「リノベしたところで入居者つかなそう」うーん。こんなリノベーションならやる意味ないよなぁ。そう思いました。ボロクソです笑。

 

近隣相場で考えるとリノベ後賃料UPしても「15万前後」だろうと考えていたので

850万の工事費を回収するには850万÷15万→ 56ヶ月≒5年。いやいやいや。ありえない。

そうなると、賃料を釣り上げるしかない。

例えば近隣相場より3万上げて18万で貸そうかなどと言った発想に陥る。

それでも回収まで4年近くかかる。しかも入居者つくまで時間掛かったらどうする?

 

4年は長いなぁ~。。だいたい2年半で回収したい!とか考え始めたら、賃料28万。

うふふ、あはは~ありえなーい!とそんな感じ。

 

例えば、デザイナーが悪い人だったり不動産的感覚が欠如していたら、「リノベしたら20万で貸せますよ!」と言うかもしれない。

20万×30ヵ月(2年半)=600万。で、最初の提案書より大幅にデザインや設備の質を落として600万くらいで契約させる的な感じでしょうか。

 

当社では、リノベ後原則物件管理をし、賃料設定・入居者募集をする立場なので、

デザイン性・不動産的価値(賃貸としての)・コストを総合的に判断する必要があるということ。

 

結局弊社でプロデュースした結果、850万 → 400万ちょっとでご提案できた。

約2年で回収できる計算だ。面積も広いし、設備や共用部の工事もあったので、正直かなり安い。

エアコンや照明・インターホンなども当然工事に含み、別途オーナー様支給は一切無しで「すぐ貸せる」スペックとしました。

正直かなり安い!!何度も言います。かなり安い。

 

まぁしかし安いだけのリノベなら弊社に依頼する必要は無いので、安さを売りにするつもりは無い。

しかし、お金を掛けてイイモノを作りましょう!というモチベーションとも違う。

バランスですね。安くてカッコイイし貸せる。そういうもの。

 

「うるせー早く完成の写真を見せろ」と聞こえてきそうなのでそろそろ見せます。

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こんな感じ。無機質デザインがお好みというオーナー様のご希望を反映したデザインです。

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こんな感じ。

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壁面・カウンターをモルタル仕上げとしています。

モルタルは今回使用したかった素材。既存窓や設備等が結構古く見えることから、

新規部分を キレイピカピカにし過ぎると既存部分の違和感がアクのように出てしまうだろうと。

モルタルの持つ素材感は新と旧を上手くコネクトする存在になるだろうと思いチョイス。

もし仮にクラック(ヒビ割れ)が出たとしても、機能的に問題ないのであれば味になる。

 

 

 

 

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リノベに限らず、賃貸を探していて、住むか住むまいか、意外と重要になるのが「キッチン」「浴室」。

今回は、そのキッチン・浴室をテンションが下がる要素にしないで、スペシャル感を出すことを考えました。

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いわゆるカウンターキッチン。デザイン性が高く見えるデザイン要素のひとつだと思います。

なんというか、人の関係性が想像できるから 幸せな生活像がイメージできるというか。

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※ カウンターキッチンによる幸せな生活像のイメージ※

 

 

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以前がこんな感じですから、結構な演出ができているはず。

たまにあるんですよ。全体的にかっこいいのに何でキッチンこれにしちゃったんだよぉ~という物件。

 

つづいてお風呂。これは結構冒険をしたところです。

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外国チックな浴室。

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浴室の規格みたいなのは概ね決まっていて、

例えば1216(イチニーイチロク)だと ↑ 図で言う 縦が12(1.2m)横が16(1.6m)と。

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今回こういうバスタブの置き方にチャレンジしました。

使い勝手と言う点では少し難があるものの、立ってサーっとシャワーを浴びて、ゆったりした浴槽に浸かると。

小さな浴室で機能的にお風呂に入るよりも、ゆったりとしたバスタブで足を伸ばした方がより心と身体にイイはず!という選択です。

安価のユニットバスを入れるという選択肢もあったのですが、今回は既存の浴室を補修利用してスペシャル感のある浴室としました。

結構イイ感じになったと思います。

 

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トイレは壁を取って洗面脱衣室と一体化させました。

トイレ便器自体は既存のものを利用しています。

バスルームの扉や窓が既存利用なので、違和感はありません。もともと意外とキレイだったというのもあり。

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ベッドルームも一面をモルタル仕上げに。狭い部屋の為見せ場が作りづらいのだけれど、

モルタルの存在感 と モルタルの新旧のコネクト効果で イイ感じに。

 

はい。そんな感じです。

 

そして、工事と同時に募集をしていたら、完成を待たずに入居者が決まりました。

よかったです。

 

リノベーションご希望オーナー様いらっしゃいましたら、ご相談から承っておりますので是非ご気軽にお問合せ下さいませ。

コチラの物件、日時調整頂きますが、リノベーション検討者様にご内見頂けるようになっております。

 

では引き続き宜しくお願い致します。

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